北宫桡笏
2019-05-23 07:18:04

本月前几个月是2008年金融危机最引人注目的事件之一周年纪念日:美国第四大投资银行雷曼兄弟(Lehman Brothers)倒闭。 虽然华尔街公司的巨大失败吸引了我们的大部分注意力,但重要的是要记住,正是美国住宅抵押贷款市场的崩溃阻止了投资银行的失败。

反过来,巨大的房地产泡沫不是由不受监管的自由市场推动的,而是由联邦政府大胆的住房政策推动的。 令许多美国人感到惊讶的是,即使在金融危机爆发后十年,这些相同的政策仍然存在 - 而且它们似乎也助长了另一次房价飙升。

从20世纪90年代初开始,国会和克林顿政府都试图大幅扩大对服务欠缺者的房屋所有权。 为实现这一目标,政府迫使两家政府赞助的实体房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)实现了风险较低的经济适用住房目标。 房利美和房地美被要求每年购买一定比例的贷款,这些贷款是针对低收入或其他服务不足的借款人。 房利美和房地美最初购买的低收入和中等收入贷款配额不高,只有30%,但这种情况多年来一直在上升,到2008年最终达到56%。

为了实现这些大胆的目标,GSE不得不深入研究次级抵押贷款市场。 与抵押贷款市场中的收入降低承保标准相比,他们会接受向借款人提供的贷款,这些贷款的文件很少或没有,信贷越来越差,预付定金越来越低,债务水平也越来越高。 是,截至2008年中期,金融体系中5500万抵押贷款中有57%是次级抵押贷款或其他低质量抵押贷款,政府支持其中76%的抵押贷款。 当房地产市场变坏时,房利美和房地美充斥着有毒的抵押贷款,并被政府接管以防止其崩溃。

人们会认为这样一个令人震惊的失败将迫使政府放弃GSE。 危机过去十年后,国会不仅没有对房利美和房地美采取行动,而且两国实际上支持了更多的抵押贷款市场。 纳税人今天高达90%的新抵押贷款和抵押贷款债务,就像危机期间一样。

政府对抵押贷款市场进行的微小改革令人失望。 消费者金融保护局是金融危机后建立的一个机构,旨在确定抵押贷款的最低标准,例如债务与收入比率,以确保抵押贷款质量。 但该局未能这样做。

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该局的规则在2013年完成了“合格抵押规则”,其中包括对GSE可以购买的贷款的豁免,称为“补丁”。 这意味着政府住房机构可以继续推动过度的借款人杠杆,低收入和信贷的危险性低,债务收入比高。 正如美国企业研究所的爱德华·平托所 ,“在金融危机之前被认为是次级抵押贷款的贷款......如果根据质量管理规则宣布有资格购买房利美或房地美的资格,现在将作为主要贷款推向市场”。

结果是导致上一次房地产泡沫的相同政策甚至比以前更加根深蒂固。 房价再次快速上涨。 自2012年以来,住房市场一直处于 ,今天的房价比危机前的房价更高,涨幅高于2005年以来的任何时间。抵押贷款市场的风险度量,如AEI的多年来,随着政府住房机构放宽其承保标准,这种情况一直在增长。

但房屋繁荣不可能永远持续下去。 当房价开始下跌时,抵押贷款必须能够承受恶化的经济状况。 如果他们做不到,那么大规模违约和更广泛的房屋崩溃的可能性就会更大,从而使纳税人承担数万亿美元的债务。

显然,国会和联邦监管机构都没有吸取上一次房地产泡沫的教训。 为了防止类似的崩溃,国会必须采取行动,通过立法,如“ 政府主导的抵押贷款制度,并以私人资本为后盾取而代之。 在关闭GSE的同时,国会应该通过向他们提供某种形式的补偿来尊重GSE股东的产权。 如果政府住房机构继续存在,那么消费者金融保护局等监管机构至少应要求GSE通过修改合格抵押贷款规则来采用合理的承保标准。

Daniel Press是竞争企业研究所的政策分析师,主要负责金融监管,国际发展和贸易。